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Os métodos geralmente utilizados na avaliação de Património Imobiliário são:
· Método Comparativo de Mercado
· Método de Reposição ou dos Custos Correntes
· Método do Investimento
· Método do Rendimento ou da Capitalização das Rendas
· Método do Valor Residual do Solo ou dos Cash-Flows Descontados
Método Comparativo de Mercado
O Método Comparativo de Mercado, permite calcular o valor de um imóvel, de acordo com critérios de equivalência de características, analisando os valores médios de transacção de imóveis numa dada zona, recolhidos “in loco” e através dos canais de informação e bases de dados disponíveis no Mercado.
Sendo um método comparativo, a sua fiabilidade depende do volume e do adequado tratamento da informação obtida, da correcta relação entre imóveis e da dimensão do mercado local, sendo menos eficaz em zonas de Mercado reduzido ou imóveis de difícil enquadramento, para os quais não existam suficientes dados de oferta ou de transacção disponíveis.
Método de Reposição ou dos Custos Correntes
O Método de Reposição, ou dos Custos Correntes e de Substituição de Factores, permite avaliar um imóvel através do somatório dos valores investidos, nomeadamente os custos de aquisição dos terrenos ou quota-parte afecta, os custos de edificação directos, os custos indirectos, nomeadamente projectos, licenças, impostos e taxas camarárias, gestão e fiscalização de obra, bem assim como eventuais encargos financeiros e deduzindo as depreciações aplicáveis ao imóvel, de ordem física, funcional, ou de conjuntura económica, de acordo com a idade do imóvel, estado de conservação, localização, tipologia, qualidade das soluções construtivas, materiais empregues, funcionalidade dos equipamentos presentes e enquadramento no Mercado local.
Muitos imóveis possuem características específicas, não reproduzíveis nem inteiramente aceites ou enquadráveis de forma directa pelo Mercado, no entanto este Método, é muito útil em zonas de auto-construção onde o mercado local é pouco significativo, em imóveis antigos, degradados ou restaurados, de construção não convencional ou em empreendimentos de natureza social e outros, sem fins de comercialização. saber mais aqui...
Método do Investimento
O Método do Investimento, utiliza uma estrutura similar e complementa o Método dos Custos, incluindo na sua formulação uma parcela adicional que reflecte a rentabilidade de um dado projecto, designada por Margem ou Lucro do promotor. A margem de rentabilidade, dependerá das características do projecto e de factores diversos como a localização, horizonte temporal de implementação, relação entre a oferta e a procura, grau de risco, conjuntura geral e os ciclos económicos.
Um imóvel ou empreendimento com características bem aceites pelo Mercado sito em zona com nível consistente de transacções, produzirá valores de avaliação similares, quando analisado pelo Método de Mercado e pelo Método do Investimento, sendo os dois Métodos, instrumentos de aferição mútua.
Método do Rendimento ou da Capitalização das Rendas
O Método do Rendimento ou Método das Rendas, é utilizado em imóveis para arrendamento, particularmente adequado aos imóveis comerciais e de serviços, sendo aplicável com as devidas adaptações, também a explorações industriais, turísticas-hoteleiras ou agro-florestais, que gerem rendimentos consistentes.
O valor do imóvel é obtido em função do rendimento líquido potencial ou efectivo, e de uma taxa de capitalização, variável em função do tipo de imóvel, exploração, ramo de actividade e condições contratuais.
Método do Valor Residual do Solo - Fluxos de Caixa Descontados (Discounted Cash-Flows)
O Método do Valor Residual do Solo, derivado do Método dos Fluxos de Caixa Descontados, é eficaz na determinação do valor potencial de terrenos edificáveis, ou para a actualização do valor de terrenos já edificados, sendo particularmente útil na negociação para aquisição de terrenos e análise de financiamentos para o fomento à construção. Produz resultados bastante precisos e realistas, dependendo do detalhe da informação técnica e legal acerca da sua potencialidade de edificação.
O valor de um dado terreno edificável, de acordo com a formulação do Método, será a parcela residual de um conjunto de variáveis que constituem a estrutura financeira de um investimento imobiliário, o qual é analisado quanto aos investimentos, custos e encargos directos e indirectos associados, e também ao faseamento ou horizonte temporal para sua implementação e respectivos fluxos de caixa previstos, com a incidência de factores de actualização financeira e prémio de risco.
Normas e critérios gerais de avaliação
Os métodos, procedimentos e critérios utilizados, são uniformizados e supervisionados, seguindo as instruções do BANCO de PORTUGAL, das principais associações nacionais e internacionais de Avaliação Imobiliária e de acordo com o regulamento da CMVM referente a critérios de avaliação peritos avaliadores de imóveis de fundos de investimento e as normas regulamentares do ISP referente a critérios de avaliação e peritos avaliadores de empresas de seguros.
Vantagens e implicações de um imóvel correctamente avaliado
Existem importantes vantagens práticas de um imóvel se encontrar correctamente avaliado, nomeadamente a maior transparência, minorando factores de especulação e distorção de Mercado, a optimização de condições para financiamento ou prestação de garantias e a adequação do Capital Seguro, em contratação de Seguros.
· O financiamento de um imóvel para habitação, comércio ou indústria, constitui um investimento importante, obrigando a planeamento, esforço financeiro significativo e longo período de amortização. A tendência histórica do Mercado Imobiliário relaciona-se estreitamente com os indicadores de crescimento económico global, logo, um imóvel periodicamente e correctamente avaliado, permite o acesso a condições optimizadas de financiamento, nomeadamente na taxa de juro efectiva incidente sobre uma operação hipotecária.
· A avaliação de um imóvel, é condicionante para efeitos de Seguro. Em caso de sinistro, as Seguradoras indemnizam segundo regras de proporcionalidade, regularizando os danos cobertos, mediante a relação entre o património que foi segurado (Capital Seguro) e o que fisicamente existe (Capital em Risco). Se o valor seguro for igual ao valor em risco, o Segurado receberá o justo valor pelos danos sofridos. Se o valor seguro for inferior, o Segurado ficará prejudicado, recebendo menos que os reais danos sofridos. Se o valor seguro for superior ao património em risco, não terá qualquer vantagem, pois as Seguradoras limitam a indemnização ao valor actualizado do capital em risco (Valor Venal).
· A formulação da tributação fiscal do património imobiliário (cálculo do IMI), pode originar situações, em que o Valor Patrimonial, calculado oficialmente de forma generalista pelo CIMI, se revela claramente desajustado face às características reais e envolvente específica de certos imóveis. Com a recolha completa de dados, factores e condicionantes, uma avaliação “in loco”, poderá fundamentar uma reclamação oficial ou eventual reavaliação, reduzindo os encargos fiscais de um imóvel. saber mais aqui...
· Para os gestores de activos imobiliários, a determinação periódica do correcto valor venal das edificações, permite maior eficiência fiscal mediante contabilização de depreciações normais ou extraordinárias, como custos de exploração.
· Aos promotores imobiliários, consultores de investimento e mediadores, confere incremento no poder de negociação e fornece aos seus clientes uma base mais sólida de informação e aconselhamento, induzindo confiança no desenvolvimento de projectos e investimentos.
· Quer no âmbito empresarial e institucional ou em partilhas familiares, uma avaliação idónea e imparcial do património comum às partes, permite obter um maior nível de transparência e equidade, reduzindo custos e tempo face à via jurídica, facilitando a livre negociação e a resolução de conflitos. |
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